探讨行业的周期显得颇为重要，对房地产行业周期的判断决定了我们给这个行业什么样的估值水平。我们认为，从长期来看，房地产市场具有无与伦比的未来；城市化进程和居民对住房的改善需求催生了巨大的中国住宅市场发展空间。而从短周期来看，这轮房地产市场仍处在上升通道上中；较低的利率环境、升值的预期和宏观调控都是使得行业的景气周期得以延长。那么在对行业长期发展较乐观的情况下，我们有理由选择更为乐观的估值方法。

　　从全国来看，房价仍然具备上涨动力。我们认为，目前房价上涨的动力主要来源于供需矛盾，货币财富的增长所催生了强大的自住和投资需求，支撑房价不断上涨。富裕的人群对高房价有着更强的承受能力，出于资产配置目的，其投资需求推动了房价不断攀升。而一般的普通人群，面对高速增长的房价，对住房的渴求迫使他们接受高房价，耗尽财力来实在“居住”需求。消费者由此从投资者手中接下接力棒，继续支撑高房价。

　　从国民财富的增长速度、土地市场供给等角度出发进行分析，我们认为未来2年，住宅自住和投资性需求仍将保持快速增长。其中，长三角主要城市、北京、广州等城市的住宅价格将稳步攀升，部分房价涨幅过高的城市包括深圳、成都房价将保持平稳甚至有所回落，而供给相对充裕的城市如重庆价格将保持平稳。我们维持房地产板块“增持”的投资建议，风险评级为“中”。

　　下半年我们的投资策略上主要立足于三个方面：土地储备、区域市场以及催化剂事件。我们考察了地产公司每平方米土地所对应的市值，土地储备的区域分布情况，并结合下半年的催化剂事件，我们给予保利、金地、中华企业“买入”评级，北京城建和浦东金桥“增持”评级。

　　1长期：房地产市场有着无与伦比的未来探讨

　　行业的周期显得颇为重要，对房地产行业周期的判断决定了我们给这个行业什么样的估值水平。市场普遍认为，房地产行业显著的周期波动决定了其估值的相对保守和稳健；而我们认为，在房地产供需矛盾长期存在和财富持续增长的背景下，行业的长期景气周期得以持续和维持，我们有理由选择更为乐观的估值方法。同时，我们发现越来越多的公司正在或者已经从单纯的项目公司扩展成为有着较为清晰战略规划，具备持续经营能力的公司。对于这样的公司，我们有理由改变原有的保守估值思路，更为乐观地看待公司的持续发展。

　　1.1供需矛盾：房价长期上涨的核心因素

　　我们坚持从供需出发来分析房地产市场和房价的走势。房地产供需矛盾的长期客观存在，是支撑房价上涨的核心要素。我们这里所说的需求主要是指自住需求，从长期来看单纯的投资需求只能催生房价的泡沫。

　　我们做了个粗略估计，中国每年的住宅需要量约为13亿平方米，由三部分构成：1，人口增加和城镇化带来的住房需要；2，住房改善带来的需要；3，折旧带来的住房需要。

　　人口增加和城镇化带来的住房需要（4~4.5亿平方米）。中国传统的城乡分割对立的二元经济体制将农民固化在有限的耕地上，随着人口的增加和耕地的不断减少，农村人地矛盾日渐突出，中国农村剩余劳动力走向城市成为必然，同时带来的是巨大的城镇住房需要。目前，中国城镇化率水平仅为43.9%，不仅低于世界主要发达国家水平，也低于周边一些发展中国家水平。我国“十一五”规划纲要明确提出要“积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构”，并预期2010年城镇化率达到47%；另据专家估计，2020年我国城镇化率水平将达到55%。照此计算，我国每年将新增城镇人口0.16~0.18亿人，按人均建筑面积25平方米计算，每年由城镇化带来的住宅需要约为4~4.5亿平方米。

　　住房改善带来的需要（5.77亿平方米）。收入增长带来了主动性的住房改善需求，而城市拆迁则带来了被动性的住房改善需求。“十五”期间，我国人均住房建筑面积从20.3平方米增长到26平方米，平均每年增长1.14平方米。按照现有城镇人口规模，和每年1平方米的改善速度，我们保守估计每年的改善需要约为5.77亿平方米。